Per non dire che sono sempre prevenuto, inizio a parlare dell’unica cosa buona uscita dalla gita aziendal… pardon, dal Consiglio dei Ministri in trasferta napoletana: la rimodulazione dei mutui a tasso variabile.
Premessa: nessuno creda a quanto sbandierato da Tvemonti, che cioè una famiglia potrebbe risparmiare fino a 850 euro l’anno. In realtà, se uno sceglierà di avvalersi della rimodulazione, pagherà di più. Ma ricominciamo da capo.
La norma proposta dal governo – non mi pare l’accordo con le banche sia già ufficiale – prevede che chi ha un mutuo a tasso variabile può tornare a pagare la rata del 2006, allungando contestualmente la durata del mutuo. Detto in altri termini: invece che avere una durata fissa e una rata variabile, si può avere una durata variabile e una rata fissa, pari a quella iniziale. Faccio un esempio pratico: io ero partito con una rata da 500 euro al mese. Adesso mi mancano 10 anni alla fine e la rata è salita a 600 euro; posso chiedere di riportarla a 500 euro e pagare per 12 anni… e rotti. Ci vorranno più di dodici anni perché i soldi ancora da pagare matureranno interessi per la banca, e quindi bisognerà pagare una cifra maggiore; è la stessa ragione per cui più allunghi la durata di un prestito più soldi devi rendere.
A vederla così, insomma, si direbbe che chi ci guadagna sono solo le banche, che infatti sono contente: tra l’altro è vero che se uno non paga il mutuo la banca gli confisca la casa, ma non è detto che le banche siano così contente di avere una serie di immobili e quindi di soldi immobilizzati (scusate il gioco di parole). Perché allora dico che l’accordo governativo è Una Buona Cosa? Perché sono sempre dell’idea che se uno è stato così stupido da fare un mutuo a tasso variabile cinque anni fa quando era chiaro che i tassi non potevano [che] salire, è un suo problema, e non vedo perché io – nel senso della comunità – debba pagare per la sua scelta. Detto per inciso, quando Anna ha fatto il mutuo per la casa dove stiamo (prima di conoscermi, quindi è tutto merito suo) l’ha scelto a tasso fisso. Trovo quindi giustissima l’idea di fare in modo che il mutuatario abbia la possibilità di pagare una rata accettabile viste le sue entrate, ma trovo anche corretto il fatto che ciò abbia un costo, relativamente piccolo ma comunque un costo. Non un risparmio: ma tanto uno che ha fatto un mutuo a tasso variabile cinque anni fa non si accorgerebbe comunque della differenza.
Per completezza, devo aggiungere che le associazioni dei consumatori hanno spiegato correttamente cosa accadrà. Effettivamente però le sigle interpellate sono Aduc, Adusbef e Adiconsum: l’articolo del Corsera non cita Codacons :-)
Ultimo aggiornamento: 2008-05-23 10:47
c’è poi quell’aggiunta fumosa detta da tvemonti: se, dopo che io ho trasformato il mutuo a tasso variabile in un mutuo a tasso fisso, i tassi si alzano, allora il mio mutuo si allunga di qualche rata; se i tassi si abbassano, invece, io “maturo un credito”. a parte che non si capisce bene ‘sto credito che me lo darebbe e quando, c’è anche da notare che questa formula non descrive un mutuo a tasso fisso bensì “a rata fissa”.
.mau.: incasso la patente di “stupido”, sebbene io sia stato praticamente costretto a fare un mutuo a tasso variabile cinque anni fa quando comprai la casa dove sto adesso (l’alternativa era cambiare casa, ma sarebbe un po’ lunga da spiegare).
In sostanza pero’ sono totalmente d’accordo con te: chi stipula un mutuo a tasso variabile si accolla un rischio. Non vedo perchè se i tassi salgono bisogna intervenire per “salvare” chi si e’ assunto tale rischio facendogli degli sconti. A questo punto potrebbe chiedere delle agevolazioni anche chi ha un mutuo a tasso fisso, nel caso invece i tassi scendano sensibilmente.
Però sono preoccupato di una cosa: è vero che le associazioni di consumatori hanno spiegato per bene la cosa, ma sai bene anche tu che “il verbo” è quello che dice la televisione, non quello che dicono le associazioni dei consumatori. E la televisione è stata parecchio scorretta nell’informazione, presentandola come uno sconto vero e proprio sui mutui (almeno, i notiziari che ho seguito io l’hanno messa così).
Dal club degli stupidi: La tua frase, .mau., scritta com’è (“…se uno è stato così stupido da fare un mutuo a tasso variabile cinque anni fa quando era chiaro che i tassi non potevano salire…”) mi pare che non funzioni. Forse volevi dire “quando i tassi non potevano scendere”, o “quando i tassi non potevano che salire”. O no? Ciò detto, io ho stipulato tre anni fa un mutuo a tasso variabile, però a rata fissa e durata variabile, con un tetto all’allungamento temporale del mutuo se i tassi fossero saliti e ovviamente un tetto alla sua riduzione se fossero scesi (è altrettanto ovvio che il limite superiore, lucroso per la banca, è molto più lontano di quello inferiore favorevole a me). Il fatto è che il cliente medio si vedeva proporre solo mutui a tasso variabile; se desiderava valutare un mutuo a tasso fisso doveva chiederlo esplicitamente, e di base era tra il punto e mezzo e i due punti più alto, in termini di tasso, rispetto a quello variabile. Noi saremo anche stupidi, ma loro sono stronzi, eh? Abbracci.
[corretto il testo, grazie]
@Isa (e anche @Massimo): partendo dal presupposto che le banche sono tutto meno che enti di beneficenza, non è che vedere una differenza di un punto e mezzo o due tra tasso fisso e tasso variabile può fare pensare qualcosa? Isa, tu hai fatto i conti, hai stabilito che non avresti potuto pagare da subito una rata troppo alta col tasso fisso, e hai correttamente scelto un mutuo a durata variabile e rata fissa, che è la soluzione logica quando la rata sembra già alta. Chi ha scelto la rata variabile ha fatto una scommessa, e l’ha persa. Questo è un fatto innegabile.
.mau., non condivido l’associazione stupido/adozione mutuo a tasso variabile. E’ troppo semplice cavarsela così. E le cose troppo semplici sono (molto spesso) false.
Certo, il tasso variabile è appunto, variabile. Quindi suscettibile di aumentare nel tempo (o anche scendere, in verità).
Ecco, cominciamo da qui: perché esiste l’uno e l’altro?
Stringendo: nessuno, nessun economista, premio Nobel per l’economia, analista di Borsa può dire con ragionevole certezza cosa può succedere all’andamento dei tassi con più di tre mesi di anticipo.
Nessuno quindi può dire prima della scadenza del mutuo come stiano le cose.
Le variazioni, come detto, possono essere positive o negative. Da matematico, il valore della funzione mutuo, si vede integrando nel tempo: solo dopo la scadenza del mutuo si potrà dire quanto si sia realmente pagato, e soprattutto fare un confronto con una differente tipologia di tasso.
Detto fuori dai denti: potrai dire se Anna ha fatto un buon affare quando scadrà il suo mutuo, farai una bella sommatoria prendendo un mutuo a tasso variabile alle condizioni di quando è stato acceso il suo, e solo allora fare i conti.
Compito per il matematico più spinto: calcolare le soglie di variazione spalmate sulla durata media di un mutuo (17 anni dati ABI) per vedere su quell’arco di tempo quanto un mutuo a tasso fisso “copra” oppure, specularmente, quanto si paghi in più per coprirsi dal rischio.
Il resto è puro qualunquismo.
Inoltre .mau, avendo amici che lavorano in banca, cosa pensi che le stesse abbiano fatto per garantirsi un ritorno economico? Lo sai che gli istituti di credito, proprio per garantirsi un guadagno certo, hanno contigentato il numero di mutui a tasso fisso rendendolo ultra cari questi ultimi per garantire che l’utente si scegliesse quello variabile???
Tu sei uno di quelli che pensa che il 70% della popolazione (più o meno quello che fa il variabile) sia composto di fessi? Mi stai diventando snob?
Io *non* ho acceso un mutuo, per ora. Ma ho occhi per guardare.
@mestesso: di certezze c’è solo quella di morire. Però esiste una scienza che si chiama statistica, o se preferisci esiste una parte della matematica che si chiama calcolo delle probabilità. Invece che di mutui, parliamo ad esempio di casinò. Come definiresti una persona che parte con 10000 euro, ha il 75% di probabilità di tornare a casa con 12500 euro ma il 25% di rimanere a zero?
Quanto alle banche, la differenza di tasso tra il mutuo fisso e quello variabile equivale a quanto la banca (non) vuole rischiare col tasso fisso, e questo lo dovresti sapere meglio di me. Le banche hanno ben altri modi per infiocchettarti per bene: così sui due piedi mi vengono in mente le offerte a tasso bloccato giusto per i primi due anni, oppure l’allungamento a 40 anni dei mutui (non oso pensare quanti interessi toccheranno pagare, o detto in altro modo quale sia la riduzione reale della rata rispetto a un mutuo trentennale che è già lungherrimo)
Comunque oggi come oggi il tasso fisso è scelto più o meno dalla metà degli acquirenti.
p.s.: da qui si possono vedere i tassi in Alto Adige alla fine del 2007. La differenza tra tasso fisso e tasso variabile è dello 0.35%, il che significa che in questo momento le banche ritengono che il rischio di un ulteriore aumento dei tassi sia praticamente nullo.
Aggiungo giusto un paio di cose.
Non è vero che cinque anni fa i tassi potevano anche scendere. E’ vero che è difficile prevedere i tassi a più di tre mesi ma quando il tasso di sconto ufficiale è attorno all’1% e lo spread di euribor (il tasso interbancario a breve, ovvero quanto le banche si fanno pagare il denaro tra loro) è di soli 10 punti (ovvero attorno all’1.1%) allora capivi che spazio per scendere, a meno di fare beneficenza, non ce n’era. Dire che la salita era obbligatoria è dubbio ma su un periodo lungo diventa una quasi certezza.
La seconda considerazione è che le banche, soprattutto con l’aria che tira di questi tempi, tutto volevano tranne che andare in sofferenza sui mutui (Bear Stearn e Northern Rock per capirci). La rinegoziazione dei mutui era già in programma, diciamo che non era una pratica ufficializzata come è adesso perché non tutti potevano essere interessati (si paga comunque di più).
P.s: ho fatto un colloquio martedì in una banca per un lavoro ed una delle cose che abbiamo discusso era proprio questa. Ed avevo di fronte il direttore dell’area finanza quindi forse sapeva (almeno lui!) di cosa parlava.
Isa:
>Il fatto è che il cliente medio si vedeva proporre solo mutui a tasso variabile;
>se desiderava valutare un mutuo a tasso fisso doveva chiederlo esplicitamente,
>e di base era tra il punto e mezzo e i due punti più alto, in termini di tasso,
>rispetto a quello variabile. Noi saremo anche stupidi, ma loro sono stronzi, eh?
Confermo; ho acquistato casa un anno fa, e mi sono informato in banca per un piccolo mutuo: mi hanno proposto il variabile, e la differenza di tasso sembrava fatta apposta per sconsigliare il fisso.
Leggendo IDC.tutela, l’opinione comune su quale tipo di mutuo scegliere variava tra “boh” (nessuno può prevedere l’andamento dei tassi a lungo termine) e “il contrario di quello che ti propone la banca” :-).
Chi si ricorda il pasticcio simile dei mutui in ECU di ~10 anni fa?
Io posso raccontarti la mia esperienza personale. Ho preso casa nel 2001 e ho acceso un mutuo in lire a tasso variabile. La somma mutuata era attorno ai 150 milioni, la rata del mutuo ventennale, attorno ai 500 euro (nel tempo è oscillata fino da 450 a 550).
Se avessi scelto allora il tasso fisso, avrei pagato una rata grossomodo attorno ai 530 euro.
Facendo la somma di tutte le rate pagate, io sono ancora in guadagno, anche se ovviamente, levando inflazione e tutto il resto, una somma brutale non è detto che sia attendibile per stabilirlo.
Quindi, anche se ora la mia rata è altina, complessivamente sono contento di aver fatto il variabile e, pur avendo scelto l’opzione fin dall’inizio della rinegoziazione (vale a dire che ogni anno posso ridiscutere il mutuo senza costi e portarlo a rata fissa tout court oppure rata fissa e tempo variabile), in nessun frangente mi è mai passato per la testa di cambiare.
Per inciso la mia banca è la Woolwich, gruppo Barklay.
C’e’ anche da dire che, essendo io al settimo anno di mutuo (a giugno inizio l’ottavo) la percentuale di interesse sulla rata che restituisco è attorno al 70% del totale, quindi con un’incidenza leggermente più bassa rispetto a chi ha acceso un mutuo 2 anni fa che è attorno al 90-95% di interesse e 5-10% di capitale.